宅地建物取引業免許
宅地建物取引業とは？
宅地建物取引業とは、次の行為を業として行う者（法人・個人）をいいます（法第２条）。
- 宅地または建物の売買
- 宅地または建物の交換
- 宅地または建物の売買、交換または賃借の代理
- 宅地または建物の売買、交換または賃借の媒介
※「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、用途地域内のその他の土地で、道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設（＝広場及び水路）の用に供せられているもの以外のものを含みます。
※「建物の敷地に供せられる土地」とは、現に建物の敷地に供せられている土地に限らず、広く建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地をいうものであり、その地目、現況の如何を問いません（解釈・運用の考え方）。
免許の種類
宅地建物取引業を営もうとする者は、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けることが必要です（法第３条第１項）。
| 知事免許 | １の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合 |
| 大臣免許 | ２以上の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合 |
免許換え
免許を受けた後、以下の事由に該当した場合には、免許換えの手続が必要となります。
| 国土交通大臣の免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなったとき | 都道府県知事免許へ免許換え |
| 都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設置することとなったとき | 他の都道府県知事免許へ免許換え |
| 都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったとき | 国土交通大臣免許へ免許換え |
事務所
「事務所」とは、次に掲げるものを指します（施行令第１条の２）。
（１）本店又は支店（商人以外の者にあっては、主たる事務所又は従たる事務所）
商業登記簿等に登載されたもので、継続的に宅地建物取引業者の営業の拠点となる施設としての実体を有するものが該当し、宅地建物取引業を営まない支店は該当しません（解釈・運用の考え方）。
（２）前号に掲げるもののほか、継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの
「継続的に業務を行なうことができる施設」とは、宅地建物取引業者の営業活動の場所として、継続的に使用することができるもので、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えたものを指します（解釈・運用の考え方）。
(「契約を締結する権限を有する使用人」とは、原則として、「継続的に業務を行なうことができる施設」の代表者等が該当し、取引の相手方に対して契約締結権限を行使（自らの名において契約を締結するか否かを問わない。）する者も該当します（解釈・運用の考え方）。
有効期限
免許の有効期間は５年です（法第３条第２項）。
有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受ける必要があります（法第３条第３項）。
免許の基準
次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許を受けることができません（法第５条）。
- 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
- 法第６６条第１項第８号又は第９号に該当することにより免許を取り消され、その取消しの日から５年を経過しない者（当該免許を取り消された者が法人である場合においては、当該取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前６０日以内に当該法人の役員（業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。であった者で当該取消しの日から５年を経過しないものを含む。）
- 法第６６条第１項第８号又は第９号に該当するとして免許の取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に解散・廃業の届出があった者（解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある者を除く。）で当該届出の日から５年を経過しないもの
- 前号に規定する期間内に合併により消滅した法人又は解散・廃業の届出があった法人（合併、解散又は宅地建物取引業の廃止について相当の理由がある法人を除く。）の前号の公示の日前６０日以内に役員であった者で当該消滅又は届出の日から５年を経過しないもの
- 禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
- 宅地建物取引業法違反、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反、傷害罪・現場助勢罪・暴行罪・凶器準備集合罪・脅迫罪・背任罪、暴力行為等処罰に関する法律違反により、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
- 暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者
- 免許の申請前５年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
- 宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
- 法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに上記各号のいずれかに該当する者のあるもの、個人で政令で定める使用人のうちに上記各のいずれかに該当する者のあるもの
- 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む。）が前各号のいずれかに該当するもの
- 暴力団員等がその事業活動を支配する者
- 事務所について専任の宅地建物取引士の設置要件を欠く者
宅地建物取引業者名簿の登載事項と変更届出
宅地建物取引業者名簿の登載事項（法第８条第２項）
| １ | 免許証番号及び免許の年月日 |
| ２ | 商号又は名称 |
| ３ | 法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名 |
| ４ | 個人である場合においては、その者の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名 |
| ５ | 事務所の名称及び所在地 |
| ６ | 事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名 |
| ７ | 取引一任代理等の認可を受けているときは、その旨及び認可の年月日 |
| ８ | その他国土交通省令で定める事項（施行規則第５条）
|
宅地建物取引業者は、上記２から６に掲げる事項について変更があった場合においては、３０日以内に、その旨を免許権者に届け出る必要があります（法第９条）。
廃業等の届出
宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当することとなった場合においては、当該各号に掲げる者は、その日（１の場合は、その事実を知った日）から３０日以内に、その旨を免許権者に届け出る必要があります（法第１１条）。
| 事由 | 届出義務者 | |
| １ | 宅地建物取引業者が死亡した場合 | 相続人 |
| ２ | 法人が合併により消滅した場合 | 法人を代表する役員であった者 |
| ３ | 宅地建物取引業者について破産手続開始の決定があった場合 | 破産管財人 |
| ４ | 法人が合併及び破産手続開始の決定以外の理由により解散した場合 | 清算人 |
| ５ | 宅地建物取引業を廃止した場合 | 宅地建物取引業者であつた個人又は宅地建物取引業者であった法人を代表する役員 |
無免許営業等の禁止・名義貸しの禁止
免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならず、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはなりません（法第１２条）。
宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませてはならず、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはなりません（法第１３条）。
上記の規定に反した場合、３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金し、又はこれらの併科に処せられます（法第７９条）。