宅建業者が売主となる場合の契約不適合責任
２０２０年４月１日施行の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という概念に変更されました。
今回は宅地建物取引業者が売主となる売買契約における契約不適合責任についての制限について確認しておきたいと思います。
（１）民法上の契約不適合責任
民法では、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときには、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができるとしています（民法第５６２条第１項本文）。
買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます（民法第５６３条第１項）。また、履行の追完が不能であるとき、売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき、契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき、あるいは催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるときには、買主は追完の催告をすることなく、ただちに代金の減額を請求することができます（民法第５６３条第２項）。
追完請求・代金減額請求のほか、契約の解除や損害賠償請求をすることもできます（民法第５６４条）。ただし、契約解除については、履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき（民法第５４１条）のほか、契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかな場合等に限られます（民法第５４２条第１項）。また、損害賠償請求ができるのは、契約不適合について売主の責に帰すべき事由がある場合に限られます（民法第４１５条）。
買主が契約不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、契約不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができません（民法第５６６条本文）。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでありません（民法第５６６条但書）。
（２）宅地建物取引業者が売主となる場合の契約不適合責任に関する制限
民法改正と同時に宅地建物取引業法第４０条も以下のとおり改正されています。
（担保責任についての特約の制限） 第４０条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治２９年法律第８９号）第５６６条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。 ２ 前項の規定に反する特約は、無効とする。 |
改正前と同様、契約不適合責任について「買主が契約不適合を知った時から売主に通知すべき期間を引渡しの日から２年以上とする特約」以外、民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず、そのような特約を定めたとしても無効となります。
認められる特約の例
・買主は、本物件の引渡し後２年を経過するまでに物件に契約不適合がある旨を売主に通知しなかった場合、売主に対し契約不適合責任を追及することはできない。
・売主は、本物件の引渡し後２年を経過するまでに本物件に契約不適合がある旨を買主が通知した場合に限り、契約不適合責任を負う。
無効となる特約の例
・契約不適合責任を一切負わない。
・雨漏りに限り契約不適合責任を負う。
・代金の減額を請求することはできるが、修補の請求をすることはできない。
・いかなる場合でも契約の解除はできない。
・契約不適合責任に基づく損害賠償額の上限を●●円とする。
・売主が知っていた契約不適合についてのみ責任を負う。
上記の「瑕疵」とは「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態」をいうとされていますので（住宅の品質確保の促進等に関する法律第２条第５項）。
なお、宅地建物取引業法第４０条の規定は買主が宅地建物取引業者である場合（業者間取引）には適用されませんので、業者間であれば契約不適合責任を全部免除する特約をすることは可能です。
ところで、民法上の契約不適合責任は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないこと」を指しますが、宅地建物取引業法で制限されるのは「種類又は品質」についてのみであり、「数量」の不適合については制限がなされていません。
したがって、いわゆる公簿売買（土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても売買価格の増減はしないとする取引）についてはこれまで通り行うことができます。
（３）新築住宅に関する担保責任の特例
新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時から１０年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるものの瑕疵について、担保責任を負います（住宅の品質確保の促進等に関する法律第９５条）。
上記の「瑕疵」とは「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態」をいうとされていますので（住宅の品質確保の促進等に関する法律第２条第５項）。
※「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して１年を経過したものを除く。）をいいます（住宅の品質確保の促進等に関する法律第２条第２項）。